لزوم شتاب‌دهی به اصلاح اقتصادی

در خصوص اجرای طرح نهضت ملی مسکن در راستای ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، دو موضوع مهم وجود دارد که هم‌‌اکنون برای سازنده‌‌ها و انبوه‌‌سازان چالش‌برانگیز شده و به بی‌‌انگیزگی و عدم‌استقبال چشمگیر آنها از مشارکت در این سیاست انجامیده است.

اولین عامل مربوط به «مشکلات و مسائل پیرامون قیمت پایه اعلامی برای ساخت این واحدها» از سوی دولت و دیگری «مشکلات مربوط به قراردادهای پیشنهادی ساخت» است. در خصوص موضوع یا مشکل اول، یعنی قیمت پایه اعلامی، تعیین قیمت‌های مشابه و یکسان، موانع بسیاری را در این زمینه ایجاد کرده است که این موضوع را می‌توان، مهم‌ترین عامل در عدم‌استقبال و تمایل انبوه‌‌سازان به مشارکت در این طرح دانست. دومین عامل، عاملی قابل مذاکره و قابل حل مربوط به مشکلات شکلی و ماهیتی است که در قراردادهای پیشنهادی ادارات کل راه‌وشهرسازی مشاهده می‌شود. در خصوص موضوع اول، مساله اصلاح قیمت‌ها امری ضروری است. اما باید دید، آثار اصلاح قیمت‌ها به چه صورت خواهد بود.

در روزهای اخیر و بنا بر اظهارات وزیر راه‌وشهرسازی، اعلام شد که دولت در نظر دارد تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن را تا سقف ۷۰۰میلیون تومان افزایش دهد. موضوع افزایش سقف تسهیلات موجب خواهد شد که اقساط تسهیلات که متقاضیان در دوره بهره‌‌برداری و بعد از واگذاری واحدها به آنها مکلف به پرداخت هستند، افزایش یابد. پس از افزایش مبلغ تسهیلات، به‌طور طبیعی اقشار هدف و گروه‌‌های متقاضی و افرادی که از این واحدها بهره‌‌مند می‌‌شوند، فشارهای مالی بیشتری متحمل خواهند شد. در چنین حالتی لازم است، متناسب با افزایش سقف تسهیلات، افزایش زمان و طول دوره بازپرداخت درنظر گرفته شود. همچنین باید نظام خاصی برای پرداخت اقساط به شکل پلکانی فراهم شود که در آن، رقم قسط ماهانه تسهیلات در سال‌های اول بازپرداخت وام کمتر خواهد بود و متناسب با زمان، با شیب مناسبی به شکل پلکانی افزایش می‌یابد.

این نکته را نباید از نظر دور داشت که توان پرداخت گروه‌‌های هدف در حالت حداکثری، ۲۵‌درصد از درآمدهایی است که این افراد در نظام توزیع درآمدها کسب می‌کنند. با علم به این موضوع که حداقل دستمزد در سال‌جاری معادل ۵میلیون و۶۰۰‌هزار تومان است و با در نظر گرفتن یک‌چهارم این رقم، به عددی معادل ۵/ ۱ تا ۲میلیون تومان به صورت ماهانه می‌‌رسیم که البته این میزان، حداکثر توان پرداخت این اقشار است و در کشورهای توسعه‌یافته هزینه‌‌ای که برای مسکن در نظر گرفته می‌شود، بین ۱۵ تا ۲۵‌درصد از درآمدها یا به‌عبارتی سرانه درآمدی است و رقم‌‌های بیشتر از آن طبعا مشکلاتی برای متقاضیان و بهره‌‌برداران و سپس دولت و شبکه بانکی ایجاد خواهد کرد.

امکان دیگری که در آثار اصلاح قیمت‌ها باید بررسی کنیم، به افزایش سهم آورده متقاضی مربوط می‌شود که این موضوع هم به دلیل وجود ناتوانی مالی بین اقشار هدف، بحثی قابل‌تامل است. در این زمینه و در شرایطی که با ضرورتی به نام افزایش سهم آورده متقاضی روبه‌رو هستیم، به‌منظور اصلاح قیمت‌ها، باید متناسب با نیاز طرح، به الگوهای تامین مالی تنوع بخشیده و شرایطی ایجاد کنیم که مشکلات موجود در طرح بیشتر و گسترده‌‌تر نشود. در واقع باید تلاش کنیم، به نوعی آثار و تبعات منفی احتمالی ناشی از اصلاح قیمت‌ها را مهار کنیم.

با وجود اینکه ضرورت اصلاح قیمت، موضوعی کاملا ضروری و مشخص است، باید بپذیریم که در هر حال، در کشور تورمی قابل ملاحظه داریم و این تورم در طول دو، سه سال گذشته اثرات حداکثری خود را بر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن اعمال کرده است. اگر بخواهیم این طرح دارای خروجی مطمئنی باشد و قراردادها به فسخ و قطع منجر نشوند، باید با قیمت‌هایی که با عرف جامعه و شرایط امروز تطبیق دارد، کار را پیش ببریم.

اما به‌رغم تمام مشکلات احتمالی که به دلیل اصلاح قیمت‌ها ممکن است ایجاد شود، باید کار را به جلو هدایت کرد. بنابراین باید به راهکارهایی اندیشید که تبعات و آثار منفی را تا حد ممکن کاهش دهد و مهار کند. در این زمینه، چند راهکار مهم وجود دارد که باید مورد توجه قرار بگیرند. راهکار اول مربوط به افزایش تسهیلات بانکی و موثر کردن آنهاست. در وهله دوم، باید انتخاب مساحت‌‌ها و الگوهای متنوع ساخت متناسب با دهک‌‌ها و اقشار هدف طرح در این سیاست لحاظ و عملیاتی شود. در مرتبه بعد، افزایش قیمت و سهم آورده در مناطقی که عرصه و زمین در نظر گرفته‌شده مرغوبیت بیشتری دارد، موثر خواهد بود. همچنین الگوی موثر نحوه مشارکت دولت با انبوه‌‌سازان پیشنهاد می‌شود. اولین راهکاری که در این زمینه ارائه شده و وزیر راه‌وشهرسازی نیز به آن اشاره کرده، «افزایش سقف تسهیلات بانکی» در این پروژه است. البته آثار و پیامدهای آن نیز مطرح شد؛ اما اینکه این تسهیلات چگونه می‌تواند به طرح تزریق شود، به‌طوری‌که پیامدهای منفی نداشته باشد، موضوع مهمی است. افزایش دوره بازپرداخت یکی از راهکارهایی است که می‌تواند تبعات منفی افزایش سقف تسهیلات را تا حد زیادی مهار کند. افزایش رقم اقساط به شکل پلکانی در هر سال متناسب با تورم و افزایش درآمد خانوارهای هدف، راهکار دیگری است که می‌توان در این زمینه از آن استفاده کرد؛ مشروط بر اینکه شروع پرداخت اقساط، معادل ۲۵‌درصد درآمدهای متوسط گروه‌‌های هدف باشد و از آن تجاوز نکند.

راهکار دیگری که به اعتقاد بنده در کشور ما کمتر به آن توجه شده و تاکنون به آن ورود نشده، ایجاد مساحت‌‌ها و متراژ‌‌های متنوع در طرح‌‌های تامین مسکن است که این موضوع می‌تواند با در نظر گرفتن توان مالی متقاضیان این واحدها به گروه‌‌های مختلف متقاضی طرح و دهک‌های مختلف تخصیص پیدا کند. با علم به این موضوع که شرایط مالی و درآمدی گروه‌‌های مختلف متقاضی واحدهای این طرح با هم متفاوت است و سهم آورده دهک‌‌های ۲ و ۳ متفاوت با سهم آورده دهک‌‌های ۴ و ۵ است، همین طور به تبع آن دهک‌‌های ۶ و ۷ از توان مالی بالاتری برای پرداخت برخوردارند، بنابراین می‌توانیم متراژ‌‌های بالاتری را برای این گروه‌‌ها طراحی کنیم؛ در مقایسه با دهک‌‌های پایین‌‌تر که توان مالی محدودتری دارند. بنابراین لازم است در این طرح، متراژ‌‌های حداقلی ۴۰ تا ۴۵متری برای دهک‌‌های پایین‌‌تر و کم‌‌درآمدتر در نظر گرفته و ساخته شود و متناسب با سطح تقاضا در دهک‌‌های مختلف، مساحت‌‌های مختلف تعریف شود. از این طریق می‌توان بخش قابل‌توجهی از گروه‌‌های هدف را مورد پوشش قرار داد. ضمن آنکه در نظر گرفتن این موضوع بسیار مهم است که سرانه‌‌ها و کیفیت ساخت نباید دچار تغییرات شود؛ حتما باید سرانه‌‌ها به میزان کافی و با کیفیت مطلوب در نظر گرفته شود. قطعا باید در همه پروژه‌‌ها سرانه‌‌های کیفی و سکونتی و همچنین مشاعات و فضاهای خدماتی به حد مطلوب تعیین و تامین شود.

نکته دیگر این است که ارزش و قیمت عرصه که سهم آورده دولت محسوب می‌شود، در نقاط مختلف یکسان نیست. زمین‌‌هایی به اجرای این طرح اختصاص پیدا می‌کنند که بعضا قیمت و ارزش افزوده بیشتری داشته و در محلات و موقعیت مناسب‌‌تری در شهرها قرار دارند. این موضوع هم می‌تواند به‌عنوان راهکار مطرح باشد که زمین‌‌های با ارزش بیشتر به متقاضیان دهک‌‌های بالاتر با قیمت بیشتر واگذار شود و از افزایش سهم آورده‌‌ها برای پوشش خلأ‌‌های موجود در جاهایی که در آنها سهم آورده به‌راحتی امکان تامین ندارد، بهره‌‌گیری شود.

راهکار دیگری که در این زمینه می‌توان به آن اشاره کرد، «ایجاد امکان و فضای سرمایه‌گذاری برای بخش خصوصی و انبوه‌‌سازان» است. در بسیاری از پروژه‌‌ها صرفه و صلاح اقتصادی وجود دارد و انبوه‌‌سازان هم می‌توانند بخشی از منابع مالی پروژه را خودشان تامین کنند که این میزان هم می‌تواند تامین‌کننده بین ۲۰ تا ۳۰‌درصد از منابع مالی موردنیاز برای پروژه‌‌ها باشد و در برخی از پروژه‌‌ها که عرصه آنها از شرایط نسبتا مناسب‌‌تری برخوردار است، بخشی از عرصه به‌عنوان آورده دولت با منابع مالی که سازنده‌‌ها ارائه می‌دهند، تهاتر شود.

مصالح ساختمانی مانند سیمان و فولاد که دولت در برخی از موارد می‌تواند یارانه‌هایی روی آنها در نظر بگیرد و به عبارتی شرایط پرداخت یارانه‌‌ای را برای آنها فراهم کند، می‌تواند به‌عنوان بخشی از این تهاتر منظور شود. یارانه تسهیلاتی هم می‌تواند بخشی از این تهاتر را در بر گیرد. در این خصوص، کانون سراسری انبوه‌‌سازان در حال تهیه مدلی مالی برای ارائه به دولت و وزارت راه‌وشهرسازی است. معتقدیم این مدل می‌تواند بخشی از مشکلات پروژه را در حالت اصلاح قیمت‌ها حل‌وفصل کند و بسیاری از خانوارهایی که قادر به تامین سهم آورده خود نیستند، از پوشش مناسب مالی بهره‌‌مند شوند.

در پایان باید به این نکته اشاره کرد که بهبود متغیرهای اقتصاد کلان که نقش بسیار مهمی در کنترل تورم، به‌عنوان مهم‌ترین عامل اثرگذار بر قیمت تمام‌شده دارد، نباید از دید و تیررس سیاستگذارها دور بماند. سیاستگذار و دولت باید در حوزه مهار تورم توجه و تلاش حداکثری داشته باشند تا از این طریق شیب افزایش قیمت در پروژه‌‌ها در ماه‌‌ها و سال‌های پیش‌‌رو کنترل و از این طریق، ناتوانی گروه‌‌های هدف در تامین سهم آورده جبران شود. از سوی دیگر، افزایش سرعت اجرای این طرح می‌تواند یکی دیگر از نکاتی باشد که در این زمینه موثر است. هرچه سازنده‌ها و دولت در اجرای طرح سرعت و شتاب بیشتری داشته باشند، به طور قطع قیمت تمام‌شده نیز مناسب‌‌تر و خروجی‌‌ها قابل‌قبول‌‌تر خواهد بود.

*رئیس کانون سراسری انبوه‏‌سازان ایران

منبع: دنیای اقتصاد